Immobiliare o azionario per il lungo termine
Qual è stato il miglior investimento di lungo termine della storia moderna?
“L’investimento immobiliare e non quello azionario è stato il miglior investimento di lungo termine della storia moderna”.
Questa è la conclusione, sorprendente, a cui sono giunti alcuni ricercatori (1) analizzando gli andamenti storici dei prezzi di obbligazioni, azioni e immobili dal 1870 al 2015 in 16 nazioni (tra cui l’Italia). I dati hanno mostrato che l’investimento immobiliare ha avuto un rendimento simile a quello azionario, ma con un rischio (volatilità) molto inferiore.
Il risultato è stato confermato anche da Credit Suisse (2) che, analizzando i dati di 11 nazioni (questa volta l’Italia non c’è) tra il 1900 e il 2017, ha rilevato che, mediamente, un investimento immobiliare ha reso il 4.8% all’anno al netto dell’inflazione. Per confronto, nello stesso periodo, il rendimento dei mercati azionari globali è stato del 5.2% annuo, ma con una volatilità quasi doppia (17.4% contro 11.7%), quindi con un rischio molto più alto.
Perché angosciarsi al pensiero di un crollo in borsa quando un investimento immobiliare subisce oscillazioni inferiori e rende allo stesso modo? Sarebbe troppo bello per essere vero e infatti non lo è.
Credit Suisse rileva che il rendimento dell’investimento immobiliare è dovuto per l’1.3% all’aumento di valore dell’immobile e per il 3.5% agli affitti. Riguardo al primo termine, gli autori fanno notare che non è una stima realistica; andrebbe, infatti, corretto per tenere conto dei costi di manutenzione, della qualità degli immobili e di altri fattori di peso inferiore. A valle delle correzioni il valore degli immobili si svaluta del -2.1% all’anno.
Ma c’è un’altra problematica, altrettanto importante, che Credit Suisse non ha considerato e riguarda il rendimento da affitto. Il valore in sé non è in discussione: è ragionevole affittare un immobile annualmente al 3.5% del suo valore (un immobile da 200’000 euro verrebbe affittato per 7’000 euro l’anno). Il problema è che per poter considerare il 3.5% come un rendimento annuo bisognerebbe poter reinvestire l’affitto nell’acquisto di un altro immobile. Ciò, a meno di possedere una specie di impero immobiliare, non è possibile: non si può acquistare il 3.5% di una casa! Non potendo reinvestire l’affitto, il rendimento annuo corrispondente a tale voce si riduce al 2.1%. Può sembrare poca cosa, ma per un investimento iniziale di 200’000 euro la differenza risulta essere di oltre 250’000 euro in 30 anni (3).
In conclusione, un investimento immobiliare è stato storicamente in grado di proteggere dall’inflazione, ma con un rendimento reale praticamente nullo. A conferma del fatto che l’investimento azionario e non quello immobiliare è stato il miglior investimento di lungo termine della storia moderna.
Riccardo Stucchi
-Note-
(1) Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor, “The rate of return of everything, 1870-2015”
(2) Elroy Dimson, Paul Marsh, Mike Staunton, “Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2018”
(3) Scenario 1 – Capitale iniziale 200’000 euro, aumento di valore dell’immobile 1.3%, rendimento da affitto 3.5% reinvestito, orizzonte temporale di 30 anni; Capitale finale: 816’335 euro.
Scenario 2 – Capitale iniziale 200’000 euro, aumento di valore dell’immobile 1.3%, rendimento da affitto 3.5% non reinvestito, orizzonte temporale di 30 anni; Capitale finale: 549’494 euro.
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Sappiamo tutti che il motivo per cui una coppia compra casa, se se lo può permettere, non è il rendimento. Se una coppia compra la casa dove abita, alla fine la lascia ai figli. Non essendoci rendimento, in pratica la coppia lascia ai figli i soldi spesi: ma in tutta quegli anni (30, 40 o più) la famiglia ha abitato la casa. Spenderli in affitto è buttare via i soldi. O no?
Pagare un affitto non è buttare via i soldi. Consideri i seguenti due scenari:
A) casa di proprietà, capitale investito nella casa, con un rendimento reale nullo (i soldi risparmiati dall’affitto vanno a coprire tutte le voci negative: spese, svalutazione, …)
B) pagamento di un affitto, capitale investito in altro. Il rendimento del capitale (che visto il lungo orizzonte temporale può essere investito in asset più “rischiosi” e ad alto rendimento) copre ampiamente la spesa dell’affitto.
Lo scenario A) ha un rendimento reale nullo, il B) positivo. Dunque l’affitto non sono soldi buttati, anzi!
Il discorso cambia in caso di acquisto della casa con mutuo, ma la faccenda si complica. Potrebbe essere il tema di un nuovo articolo.