Ovvero se è meglio un mutuo lungo o breve, grande o piccolo.

Quando si deve accendere un mutuo si tende a preferire un mutuo il più piccolo e breve possibile, compatibilmente con le proprie capacità di risparmio. È la scelta giusta?

Immaginiamo di dove acquistare una casa da 200’000 euro e di aver ricavato dalla vendita della casa precedente 110’000 euro. In banca ci propongono due opzioni:

  • Opzione A: accendere un mutuo da 90’000 euro da ripagare in 15 anni al 2% annuo (rata mensile 580 euro);
  • Opzione B: accendere un mutuo da 160’000 euro da ripagare in 30 anni al 2% annuo (rata mensile 590 euro).

Nel primo caso verrebbe utilizzato tutto il capitale ricavato dalla vendita della casa precedente ed il mutuo servirebbe ad integrare la differenza di prezzo fra i due immobili. Nel secondo caso, invece, l’importo del mutuo è il massimo consentito dalla banca (80% del valore della casa), permettendo di tenere da parte 70’000 euro da investire in altro modo.

Quale opzione scegliereste? Nel primo caso dovremmo versare alla banca, oltre all’importo del mutuo, circa 14’000 euro di interessi, mentre nel secondo circa 53’000 euro. Di fronte a queste cifre non si può che scegliere la prima opzione, cioè il mutuo più piccolo e breve.

Stiamo però considerando solamente un lato della medaglia, gli interessi passivi, senza guardare i possibili guadagni. Il grafico seguente mostra l’andamento ipotetico delle somme investite nelle due opzioni, assumendo un rendimento leggermente superiore al tasso di interesse del mutuo (3%). Per entrambe le opzioni si è ipotizzato di versare nel conto investimento la detrazione fiscale sugli interessi del mutuo pagati ogni anno (aliquota del 19%). Nell’opzione B si ha un capitale iniziale di 70’000 euro. Nell’opzione A il capitale iniziale è nullo, ma al termine dei 15 anni vengono investiti mensilmente i 600 euro che precedentemente erano usati per ripagare le rate del mutuo. Le cifre riportate nel grafico sono al netto della tassazione (26% sui rendimenti finanziari, 0.2% sui capitali investiti).

Figura 1

Al termine dei 30 anni avremo in entrambe le opzioni una casa di proprietà che nell’opzione B sarà costata di più per via dei maggiori interessi, come visto prima. Tuttavia, con l’opzione B il conto investimento sarà più ricco di circa 13’000 euro (144’000 contro 131’000 euro). La scelta fra le due opzioni, dunque, non va fatta confrontando gli interessi pagati, ma guardando il conto economico al termine dei 30 anni: casa + 131’000 euro (opzione A) oppure casa + 144’000 euro (opzione B). Credo che ora avrete cambiato idea su quale opzione sia da preferire.

Tutto ciò non è una combinazione fortunata di numeri. Se ci pensate, un mutuo è un prestito; e con un prestito possiamo investire soldi di altri (pagando un interesse, ovviamente); e se riusciamo ad investire ad un rendimento superiore al tasso di interesse, la differenza rimarrà nelle nostre tasche. Tenetelo a mente quando dovrete scegliere quale mutuo accendere, in particolar modo in questo periodo in cui i tassi di interesse sono ai minimi storici.

Riccardo Stucchi

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Cover: http://www.fede.it/mutuo-o-finanziamento-quale-preferire/